Quels sont les enjeux fiscaux de la transmission d’un bien LMNP ?

Investir dans l’immobilier en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une stratégie populaire en France. En plus de générer des revenus locatifs intéressants, ce statut permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Cependant, lorsqu'il s'agit de transmettre un bien LMNP à ses héritiers, que ce soit par donation ou par succession, la fiscalité peut devenir un sujet complexe. 

La transmission du patrimoine immobilier

La transmission de patrimoine immobilier est une étape importante pour les propriétaires qui souhaitent léguer leurs biens à leurs enfants ou proches. Lorsqu’il s’agit d’un bien LMNP, les modalités de transmission, que ce soit par donation ou par succession, doivent être soigneusement réfléchies en raison des impacts fiscaux.

Donation ou succession ?

Il est essentiel de différencier la donation et la succession :

• La donation : Elle se fait de votre vivant, et permet de transmettre tout ou partie de votre patrimoine à vos héritiers.
• La succession : Elle intervient après votre décès et consiste en la transmission automatique de vos biens à vos héritiers légaux ou désignés.

Les enjeux fiscaux de la transmission d’un bien LMNP

Imposition sur la plus-value

Lors de la transmission d’un bien LMNP, que ce soit par donation ou par succession, la fiscalité des plus-values peut entrer en jeu. En cas de vente du bien par les héritiers, la plus-value réalisée sera soumise à l’impôt. Cependant, lors d’une succession, le calcul de la plus-value prend en compte la valeur du bien au jour du décès, et non le prix d’achat initial. Cela peut considérablement réduire le montant de la plus-value imposable.

En cas de donation, la plus-value est calculée en fonction du prix d’achat initial du bien par le donateur, ce qui peut entraîner une imposition plus lourde si le bien a pris de la valeur.

Droits de succession

Lors de la transmission d’un bien LMNP par succession, les héritiers sont soumis aux droits de succession. Ces droits varient en fonction du lien de parenté entre le défunt et l’héritier, ainsi que de la valeur du patrimoine transmis. Les enfants bénéficient d’un abattement de 100 000 € sur la valeur du bien, au-delà duquel un barème progressif s’applique.

Droits de donation

Dans le cadre d’une donation, les droits à payer sont similaires aux droits de succession, mais l’abattement de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans. Il peut donc être intéressant d’anticiper la transmission de son patrimoine en procédant à des donations échelonnées, afin de bénéficier plusieurs fois de cet abattement.

Les stratégies pour optimiser la transmission d’un bien LMNP

L’usufruit et la nue-propriété

Une des stratégies fréquemment utilisées pour optimiser la transmission d’un bien LMNP est la division entre usufruit et nue-propriété. Cette technique consiste à céder la nue-propriété du bien à vos héritiers tout en conservant l’usufruit. Vous continuez ainsi à percevoir les revenus locatifs (grâce à l'usufruit), tandis que les héritiers deviendront pleins propriétaires du bien au moment de votre décès, sans droits de succession supplémentaires.

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une autre option intéressante pour réduire les droits de succession. En divisant la propriété entre usufruit et nue-propriété, vous pouvez transmettre la nue-propriété à vos héritiers tout en conservant l’usufruit (le droit d'utiliser le bien et d’en percevoir les revenus). Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété revient aux héritiers sans imposition supplémentaire.

Créer une SCI (Société Civile Immobilière)

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) est une stratégie de plus en plus utilisée pour faciliter la transmission d’un bien LMNP. En effet, il est possible de céder des parts de la SCI à ses héritiers de manière progressive, tout en bénéficiant des abattements de droits de donation. Cela permet également une gestion plus souple du bien immobilier après transmission.

Conséquences fiscales de la transmission d’un bien LMNP

Donation

Lors de la donation d’un bien LMNP, le donateur peut continuer à bénéficier des avantages fiscaux liés à l’amortissement du bien jusqu’au transfert effectif de la propriété. Cependant, la donation peut entraîner une imposition sur les plus-values latentes si le bien est vendu après la transmission.

Succession

En cas de succession, la fiscalité sur la transmission d’un bien LMNP peut être avantageuse pour les héritiers. En effet, la plus-value est calculée sur la valeur du bien au jour du décès, ce qui permet de réduire l’imposition lors d’une revente ultérieure. De plus, si le bien est conservé dans le cadre de la gestion locative meublée, les héritiers peuvent continuer à bénéficier du statut LMNP et des avantages fiscaux associés.

Faut-il conserver le statut LMNP après la transmission ?

Les héritiers peuvent choisir de conserver ou non le statut LMNP après avoir reçu le bien en donation ou succession. Si le bien reste en location meublée, il peut être avantageux de continuer sous ce régime pour bénéficier des avantages fiscaux, notamment l’amortissement et la déduction des charges. Cependant, il faudra veiller à respecter les critères du statut LMNP et à tenir une comptabilité rigoureuse.

Si les héritiers décident de vendre le bien, ils seront soumis à la fiscalité des plus-values immobilières, mais avec un calcul basé sur la valeur du bien au moment de la succession, réduisant ainsi potentiellement l’imposition.

Conclusion

La transmission d’un bien LMNP à ses héritiers est une étape qui doit être planifiée avec soin pour éviter les écueils fiscaux. Que vous optiez pour une donation ou une succession, chaque solution présente des avantages et des inconvénients fiscaux. Les stratégies comme le démembrement de propriété ou la création d’une SCI peuvent permettre de réduire les droits de succession et d'optimiser la transmission. Dans tous les cas, il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour déterminer la meilleure stratégie en fonction de votre situation et de vos objectifs patrimoniaux.